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    产业运营能力是产业地产项目的第一竞争力，但运营受前期投资环节的影响非常大，有时甚至是决定性的。因此，产业地产项目要注重产业能级与土地价值相匹配，避免投资、运营“两张皮”。

    拿到产业地产项目已经如此艰难，拿到后项目经营结果却往往不及预期，前期概念和规划很好，但中后期项目经营动力减弱，项目经营与前期规划不断偏离。这才是真正的“意难平”。不是所有的土地都适合配置产业，针对不同的产业，应该配套不同的选址方向。本文将从两个“判断”（土地价值、升值空间）和两个“策略”（产业配置、投资经营）来进行阐述。

    土地价值判断

    土地价值的高低直接影响房产的价值，进而对项目的经营策略有重大影响。一般而言，高土地价值区域可大量或全部配置产业；中土地价值区域在考虑资金平衡情况下（销售利润覆盖持有产业成本）尽可能多配置产业；低土地价值区域尽量不配置产业，考虑纯销售。

    具体到对土地价值高、中、低的判断，可依据城市经营地图，结合土地所属城市等级（一线、二线、三四线）和所在区域（核心区、建成区、发展区、城郊区、远郊区）来判断。核心区是指城市核心地段，占据稀缺景观资源、都市繁华商业资源、重点学校资源，如CBD、重点中学学区；建成区是指地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；发展区是指交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近；城郊结合部是指有自然资源，距离城市较远，但有快速道路可达，生活配套尚未完善，但地块周边有休闲配套（或有条件可做到）；市区外远郊是指有稀缺的自然景观资源，一般情况下政府未有可实施的统一规划，未来的配套需靠自身能力完善。

    升值空间判断

    除了土地的地段和区域规划，还要考虑影响土地价值动态变化的其他因素，主要包括GDP涨幅、人口增幅等。其中，GDP涨幅越大，代表城市产业发展潜力越大，而人口是支撑产业发展最大的原动力，所以可以将城市GDP涨幅和人口增幅作为判断土地升值空间大小的依据。

    升值空间判断

    由于当前产业项目的利润绝大部分来源于土地增值带来的收益，随着政策的调控，未来只有一二线城市高价值土地才有增值空间，因此产业项目应当重点布局于一线城市的核心区、建成区以及二线城市的核心区。这些区域的地货比普遍较高，房企需要投入的资金较大，租金覆盖投资成本的时间较长，因此在企业整体投资结构中，建议选用菱形的投资结构，以达到整体资金平衡。从产业的角度来看，目前不同类型产业项目增速存在较大差异。据统计，传统制造业和服务业增速仅为2%～3%，战略新兴制造业增速为10%～15%，生产性服务业、服务贸易等战略新兴服务业达到15%～20%，而包括大数据、云计算、人工智能、互联网等在内的颠覆性数字产业的增速甚至超过25%。

    菱形的投资结构

    企业需要注重土地价值与产业能级的适配性，产业错配将不能实现效益最大化。例如某企业是中国领先的产业园区专业运营商，其早期在三四线城市的布局，由于土地价值与产业价值不匹配，导致招商、销售都受挫，后调整了投资策略：土地选址上，选择大中型城市中心或副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地；产业匹配上，依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，将产业能级与项目土地价值相匹配。

    投资经营策略

    产业项目经营主要包含两个板块：一是前期的开发销售阶段，即销售板块获得收益；二是后期的产业运营阶段，即持有板块运营产生收益。基于土地价值、增值潜力和产业本身，销售和运营两个板块相辅相成。

    销售板块：实现产业项目“产供销”的平衡，效益最大化。

    对于销售板块，重点是实现产供销平衡，保证现金流的持续与稳定；对于持有产业板块，重点是培养产业运营能力，提升租金水平，找到资产退出办法，达到持有产业良性循环。

    持续稳定经营现金流

    在销售板块的运营，应注重整体产销平衡、供销平衡与存货周转，从而实现弹性运营，更加合理化地配置资源。可以通过对存销比和在途比两个指标的组合监控，根据期末的存销比与在途比的值，了解企业当前的存货水平与近期将要供应的货值水平（在建货值），结合对市场的判断来制定经营策略，实现产供销节奏的匹配。

    假设公司确定年度存销比健康值为0.25，在途比健康值为0.5，供货周期平均为6个月，即存货水平能维持3个月的销售，在建货值全部供货后能满足未来6个月的销售的状态。为了保证年度的产销平衡，维持年度存销比和在途比的健康值，可建立如下的月度健康运营监控体系：第一象限表明当前供大于求，需要减少后续开工量，适当进行停工缓建；第二象限表明产供销处于平衡状态，需要关注在建转化为供货的效率，防止在建货值积压；第三象限表明当前供小于求，需要增加后续开工量；第四象限表明产供销处于平衡状态，需要关注存货的去化情况，防止存货长期积压。

    由于可售物业是产业地产项目的一部分，在保证现金流的同时，还需要整盘棋来审视，保障产业聚集度的统一，避免沦为简单的物业销售模式。

    产业板块：“产品-客户-运营-服务”均好，形成持续稳定现金流。

    物业出租、园区服务、产业投资等，决定了产业地产项目建成之后的长期经营，只有形成长期稳定的现金流，产业项目在未来的资本市场才具有更强的变现能力。对于持有产业运营，行业中运营模式主要分为四大类，分别为自持运营、自营顾问、委托运营与合作运营。对于产业运营领域的新进入者，在缺乏经验且行业竞争较大的情况下，初期可选择合作运营或自营顾问的运营模式，通过“以战代练”的形式，摸索适应自身的产业运营模式，培养自身的产业运营团队；在积累足够运营经验与培养成熟运营团队之后，可以转变为自持运营为主的策略，形成自身的核心竞争力。

    为实现良性循环，企业应该借助优质的产业进驻与地块价值升值，结合自身的产业运营能力，来提升产业园区的租金，形成持续稳定的租金现金流入，而持续稳定的现金流离不开产品、客户、运营和服务的均好发展。

    产品：标准化产品与个性化产品相结合，对于产业项目所需的物业空间、配套设施等建设都有标准化产品，可满足客户快速启动项目的需求，同时又可以满足客户的特殊需求，产品定制化。

    客户：具备一定的客户资源，可以通过丰富客户资源提升园区客户的入驻率，提高地产项目自身价值，与相关行业的龙头企业保持良好的合作关系，引进龙头企业有助于发挥品牌效应。

    月度健康运营监控体系

    运营：产业运营的好坏直接决定了园区能否健康发展，好的产业运营需要为产业的落地、孵化、成长、发展、壮大提供价值服务。

    服务：打造优质企业服务平台，满足企业多方位需求，例如提供人才服务，为入园企业提供人才储备；提供法务服务，帮助企业理解并运用优惠政策；提供金融服务，整合银行等金融机构资源；提供科技服务，通过大数据等为企业赋能。例如，某产业地产项目通过打造“贸易中心+加工中心+物流中心+数字中心”来实现园区的线上线下一体化的钢铁供应链服务。

    土地作为房地产项目最重要的资源，其本身的价值高低和升值空间的大小直接影响着房地产项目的定位与经营模式，开发销售项目如此，产业运营项目亦是如此。以对土地自身的价值高低与升值空间大小的判断为依据，恰当地制定产业项目的投资与运营策略，才能获得产业项目的成功，在产业运营这一新的行业赛道中取得领先优势。